Báo cáo quý I của kênh Batdongsan cho biết trong ba tháng đầu năm nay, giá rao bán trung bình phân khúc chung cư tại Hà Nội tăng mạnh 70% so với năm 2018, lên 46 triệu đồng mỗi m2. Trung bình mỗi năm, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng 12%. Trong khi đà tăng tại TP HCM là 8-9% mỗi năm, đạt trung bình 48 triệu đồng mỗi m2 đầu năm nay.

Tất cả phân khúc chung cư tại Hà Nội cũng cho thấy đà tăng rõ rệt sau một năm. So với đầu năm ngoái, phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất, gần 20%. Phân khúc cao cấp và bình dân ghi nhận mức tăng lần lượt 17% và 11%. Trong khi đó, đà tăng giá chung cư tại TP HCM đang chậm lại, đạt 2-5% trong năm qua. Thậm chí phân khúc dưới 35 triệu đồng mỗi m2 còn giảm nhẹ 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết trong giai đoạn 2018-2022, giá chung cư Hà Nội luôn thấp hơn TP HCM, có thời điểm chênh lệch 30%. Tuy nhiên hai năm gần đây, khoảng cách này ngày càng tiệm cận nhau. Thậm chí, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội đang nhanh hơn, nếu tốc độ này vẫn giữ nguyên, giá chung cư thủ đô có thể đuổi kịp TP HCM. "Chung cư Hà Nội đang sốt trong ngắn hạn", ông Tuấn cho biết.

Mức độ quan tâm chung cư tăng mạnh cũng được nền tảng bất động sản trực tuyến Nhà Tốt ghi nhận đầu năm nay. Dữ liệu của kênh này cho thấy thời điểm sau Tết Giáp Thìn, lượng tin đăng tăng mạnh ở hầu hết phân khúc so với trước Tết, trong đó chung cư tăng mạnh nhất. Phân khúc này ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng 200% so với trước Tết.

Một dự án chung cư đã hoạt động 6 năm tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm

Lý giải diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho biết nguyên nhân chính là nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn hạn chế. Dù nhiều biện pháp tháo gỡ pháp lý đang được triển khai, những dự án gần đây mới chỉ đáp ứng khoảng 30-35% tổng nhu cầu.

Lực cầu lớn trong khi thiếu cung giúp thanh khoản chung cư khả quan hơn trong ba tháng đầu năm. Theo một khảo sát của kênh Batdongsan với hơn 200 môi giới, gần một phần ba người tham gia cho biết lượng giao dịch của họ đã tăng 10-50%. Trong khi đó, tại khu vực phía Nam, chỉ 14% đáp viên ghi nhận lượng giao dịch chung cư tăng.

Chung cư Hà Nội "sốt" đã thúc đẩy một lượng nhà đầu tư TP HCM dịch chuyển ra Bắc, theo ông Quốc Anh. So với đầu năm 2021, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người dùng tại TP HCM đã tăng 7,5 lần. Ngược lại, mức độ quan tâm chung cư TP HCM của người dùng Hà Nội giảm 47% so với cuối năm 2022.

Chuyên gia cho biết xu hướng dịch chuyển này do mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện vẫn thấp hơn TP HCM trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhỉnh hơn. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội dao động 4,1-4,9%, còn ở TP HCM khoảng 3,9-4,5%.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, cho rằng nhiều năm qua, thị trường Hà Nội và vùng ven được "thống trị" bởi một số tên tuổi lớn, kém đa dạng về các thương hiệu phát triển so với TP HCM.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ Hà Nội có xu hướng phân hóa mạnh gần đây. Nhiều chủ đầu tư phía Nam và nhà phát triển nước ngoài đã đẩy mạnh phát triển dự án tại thủ đô như CapitaLand, Masterise Homes, Kusto Home, Keppel Land, Mitsubishi Corporation... dẫn đến "cao cấp hóa" nguồn cung tại các đô thị lớn ngoại thành. Một số dự án ra mắt gần đây đều trong khoảng 60-70 triệu đồng mỗi m2 dù vị trí xa trung tâm.

Bà An đánh giá việc chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến sẽ giúp thị trường chung cư định hình lại chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn quản lý, tiện ích.

"Khoảng cách phát triển giữa chung cư Hà Nội và TP HCM đã thu hẹp từ 3-5 năm còn 1-2 năm, thậm chí có thể tương đương trong thời gian tới", chuyên gia CBRE cho biết.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý giá bán tăng mạnh sẽ kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư sụt giảm. Thực tế, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội đã giảm khoảng 8% so với đầu năm 2023, theo dữ liệu Batdongsan.

Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị các nhà đầu tư và người mua, bán chung cư cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới khi lượng cầu sắp chạm "điểm kháng cự". Bởi nếu mức độ quan tâm hạ nhiệt so với giai đoạn trước, giá chung cư sẽ có điều chỉnh.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá, nhận định về những điểm mạnh, cơ hội sở hữu bất động sản tại Đà Nẵng hiện nay.

- Hiện nay, thị trường bất động sản đô thị của Đà Nẵng đang phát triển như thế nào, thưa ông?

Đà Nẵng là đô thị trực thuộc trung ương, đã được đầu tư bài bản theo chiến lược phát triển và quy hoạch để tạo ra "thành phố đáng sống". Thành phố tập trung xây dựng, quy hoạch hệ thống đô thị, hạ tầng và dịch vụ, phát triển kinh tế đồng đều, bao gồm cả cảng biển, du lịch và công nghiệp. Nhờ đó, địa phương này đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư trong, ngoài nước, tạo ra nhiều cơ hội việc làm. Việc này kéo theo tăng trưởng mạnh về nhu cầu nhà ở, trong đó có phân khúc căn hộ cao cấp phục vụ nhóm thu nhập cao, chuyên gia, người nước ngoài, doanh nhân trẻ...

Tuy nhiên, tôi cho rằng Đà Nẵng cần phát triển bất động sản theo hướng phân bổ đồng đều hơn nữa cho các phân khúc dân cư, từ nhà ở xã hội đến nhà ở cao cấp dành cho các nhóm thượng lưu, nhà giàu và doanh nhân trẻ giàu có, các chuyên gia nước ngoài. Nếu không chuẩn bị các dự án phát triển nhà ở và đô thị đủ mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu này, thị trường có thể đối mặt với áp lực cầu cao hơn cung. Vì vậy, chính quyền Đà Nẵng cần có chính sách linh hoạt hơn để thúc đẩy sự tham gia của các nhà phát triển trong xây dựng dự án bất động sản đô thị cao cấp.

Bất động sản đô thị tại Đà Nẵng được dự báo tích cực trong năm 2024. Ảnh: Sun Group

- Một số dự án bất động sản đô thị cao cấp đã được triển khai ven sông Hàn, như vậy các sản phẩm này sẽ tạo điểm nhấn gì cho thị trường?

Đà Nẵng nổi bật với cảnh quan thiên nhiên, hòa quyện giữa biển và sông núi, tạo nên những giá trị cốt lõi của thành phố. Tôi cho rằng giá trị cộng hưởng từ cảnh quan thiên nhiên đặc sắc và hạ tầng hiện đại là ưu điểm mà các đô thị lớn khác khó đạt được. Các dự án tận dụng được những lợi thế đó, kết hợp với hạ tầng tiện ích, kiến trúc được đầu tư tốt sẽ mang lại giá trị cạnh tranh hấp dẫn cho bất động sản Đà thành.

- Đà Nẵng có cần đẩy mạnh phát triển các mô hình bất động sản hiện đại như tổ hợp, khu phức hợp đầy đủ tiện ích, được thiết kế đồng bộ, bài bản?

Tôi cho rằng đây là cơ hội của Đà Nẵng, nếu biết phát triển sẽ tạo ra giá trị khác biệt, đẳng cấp. Gần đây, đã có những dự án bất động sản cao cấp ven sông Hàn, gần cầu Trần Thị Lý hay Cầu Rồng... được phát triển bởi thương hiệu Sun Property, có thể nói là tiên phong mang đến mô hình tổ hợp đầy đủ tiện ích cho thành phổ. Khi có những mô hình này, không chỉ người giàu có muốn sống ở Đà Nẵng, những công dân toàn cầu cũng sẽ quan tâm tới thị trường tại đây.

Sông Hàn và những cây cầu biểu tượng giúp bất động sản Đà Nẵng tạo lợi thế cạnh tranh. Ảnh: Kim Liên

- Ông có dự báo gì về diễn biến trên thị trường bất động sản Đà Nẵng thời gian tới?

Đà Nẵng đã trở lại đà phát triển sau thời gian dài bị ảnh hưởng từ dịch bệnh và tình hình khó khăn chung. Giá bất động sản ở mức hợp lý khi xét ở góc độ đầu tư, đô thị hóa hiện đại, sản phẩm sở hữu nhiều giá trị, giàu tiềm năng với các dự án chất lượng, đầy đủ hạ tầng, dịch vụ tiện ích, được phát triển bởi các thương hiệu uy tín. Tôi cho rằng đây là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư cân nhắc tiếp cận thị trường giàu tiềm năng này.

Ông Đại, một nhà đầu tư ở quận Cầu Giấy, chuyển sang "ôm" chung cư cũ từ giữa năm 2022 khi thị trường có dấu hiệu đi xuống. Trước đây nhóm bạn đầu tư của ông thường đi săn đất nền vùng ven ở khu vực Bắc Giang, Hưng Yên. Thấy đất nền bắt đầu xuống giá, bạn làm ăn chung cần tiền, ông Đại đã bán gấp một số lô và dồn vốn còn lại mua chung cư để giữ tiền.

Ông mua những dự án giá rẻ khu vực Thanh Trì, Hoàng Mai, thậm chí không có sổ để được giá tốt. Giữa năm 2022, giá các căn ông mua tại Khu đô thị Linh Đàm khoảng 28-30 triệu đồng mỗi m2. Sau khi đầu tư nội thất, sửa sang lại, cuối năm ngoái, ông bán bớt hai căn 75 m2 với giá 38-39 triệu đồng mỗi m2, chốt lời 30-35% mỗi căn.

Đến đầu năm nay, thấy môi giới vẫn hỏi bán liên tục, ông Đại không vội bán căn rộng 87 m2 còn lại. Để được giá cao, ông kể không chốt giá cụ thể mà mỗi ngày rao một mức khác nhau để thăm dò. Kỳ vọng của ông Đại thu về lợi nhuận 50% so giá hồi đầu mua nên giá ông rao khoảng 3,7-3,8 tỷ đồng. Khảo sát giá môi giới rao bán lại, ông thấy căn nhà mình được chào bán lên 3,9-4 tỷ đồng, chênh thêm 100-200 triệu đồng.

"Nếu giữ mấy căn cũ sang năm nay, giá có thể còn lên cao nữa", nhà đầu tư này cho hay.

Giám đốc một sàn giao dịch chung cư thứ cấp có trụ sở tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, nhìn nhận có tình trạng một số chủ nhà ký gửi chung cư tại sàn liên tục đổi giá bán gần đây. Cùng một căn được chào, giá hôm nay đã được chủ rao bán nhỉnh hơn hôm qua vài chục đến trăm triệu. Vị này cho biết, nhờ đà tăng nóng chung cư cũ, nhiều khách đầu tư trước mắc kẹt với dự án không sổ, vừa rồi cũng thoát hàng thành công, thậm chí có lời để chuyển đổi danh mục đầu tư.

"Điểm chung là nhóm khách này là sở hữu nhiều nhà, không có áp lực phải bán nhanh, bán ngay nên muốn nâng giá cao trong bối cảnh cung ít, cầu cao", vị này nói.

Khảo sát mới đây  với hơn 3.400 độc giả cho thấy gần một nửa người tham gia đánh giá chung cư Hà Nội đang bị "thổi cao" hơn giá trị sử dụng thật. Nhiều người mua nhà lùi hoặc không muốn mua nữa khi chung cư liên tục bị đẩy giá đầu năm nay.

Có nhu cầu mua nhà tại quận Hoàng Mai, chị Huyền, quận Hoàng Mai liên hệ môi giới hỏi giá căn hai phòng ngủ tại Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ. Hỏi một căn rộng 63 m2 tại tòa CT12, chị được báo giá hai tỷ đồng (khoảng 31 triệu đồng mỗi m2). Mức này đã chênh 25% so với giá chị khảo sát hơn nửa năm trước. Chần chừ vì giá tăng quá nhanh, một tuần sau chị chuyển sang hỏi môi giới khác thì được báo giá căn tương tự giá 2,2 tỷ (35 triệu đồng mỗi m2).

Chị Huyền cho hay mỗi ngày nghe một giá bán, thậm chí tăng vài triệu mỗi m2 trong thời gian ngắn khiến chị hoang mang. "Chung cư loạn giá khiến người muốn mua nhà ở như tôi khốn khổ, không hiểu giá sốt thật hay bị đẩy", nữ nhân viên văn phòng chia sẻ.

Dữ liệu của kênh Batdongsan chỉ ra giá rao bán chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận với TP HCM. Tính đến quý I, chung cư Hà Nội được rao giá trung bình 46 triệu đồng mỗi m2, trong khi con số này ở TP HCM là 48 triệu đồng một m2.

Trước đây, mức chênh lệch giữa hai thị trường khá lớn. Vào năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP lần lượt là 27 triệu đồng và 31 triệu đồng một m2. Tuy nhiên gần đây, tốc độ tăng giá trung bình của căn hộ Hà Nội lên đến 70%, vượt mức tăng 55% của TP HCM.

Dữ liệu mới đây của CBRE cũng cho thấy giá bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đầu năm nay tăng cao nhất từ trước đến nay, tăng 17% theo năm. Đà tăng ghi nhận ở hầu các quận, tập trung ở khu vực phía Tây. Trung bình giá chung cư cũ ở thủ đô đã đạt hơn 36 triệu đồng mỗi m2. CBRE đánh giá chung cư mới và thứ cấp ở Hà Nội đang dần tiệm cận với giá TP HCM.

"Giá chung cư thứ cấp lập mặt bằng mới đang ảnh hưởng đến cuộc chơi trên thị trường nhà ở", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, nhìn nhận cơn "sốt" chung cư cũ thời gian qua có sự tham gia của một số tác nhân thổi giá nhằm hưởng lợi. Trong đó khu vực tăng mạnh nhất thời gian qua nằm ở phía Tây và Nam thủ đô.

Theo người có 20 năm kinh nghiệm về môi giới, tư vấn đầu tư và phát triển dự án, cung - cầu trên thị trường nhà ở đang chênh lệch rõ rệt, cầu lớn trong khi nguồn cung mới khan hiếm. Điều này khiến cho bên bán, gồm cả chủ đầu tư hàng sơ cấp và người bán chuyển nhượng, đều có ưu thế "một mình một chợ", có thể đẩy giá bán lên cao cùng với sự tiếp sức của các sàn giao dịch và môi giới.

Ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân, nhìn nhận thị trường bất động sản trung tâm Hà Nội vừa qua xuất hiện đợt "sóng" ngắn, diễn ra trên phạm vi nhỏ, tập trung ở dự án chung cư cũ, nhà trong ngõ với mức tăng lên đến 30% so với năm ngoái. Theo ông, công thức chung của việc đẩy giá lần này vẫn xuất phát từ dân đầu cơ, gồm người có số lượng tiền lớn hoặc các sàn môi giới lớn. Ví dụ, thị trường chuyển nhượng có 100 sản phẩm, dân đầu cơ sẽ mua đi, bán lại khoảng 20-30 căn tạo thanh khoản, khi đó giá sẽ lập tức tăng theo. Nguồn tiền lớn đổ vào đánh động thị trường khiến những người nắm giữ tài sản lo ngại không bán.

"Khi tạo được tiếng vang, nhà đầu cơ sẽ thu hút thêm những người bên ngoài nhảy vào thị trường", ông Minh nói.

Theo ông, tâm lý của người có tiền gửi ngân hàng đang rất dao động bởi lãi suất liên tục hạ thấp trong thời gian dài. Khi nhiều người đổ vào một phân khúc khiến giá bị đẩy lên cao là lúc dân đầu cơ sẽ bán ra và thu lãi. Điểm đến tiếp theo của nhóm này là một thị trường mới đang ở vùng trũng.

Ông Phạm Đức Toản nhìn nhận chiêu trò đẩy giá đã khiến tâm lý thị trường bị thay đổi mạnh mẽ, người bán chần chừ không muốn bán vì sợ hớ, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội mua nhà khi giá ngày càng đẩy lên cao (hiệu ứng tâm lý FOMO). Trong khi đó, nhóm đầu cơ đã nhanh chóng thoát hàng và đi tìm thị trường khác để làm giá.

CEO EZ Property cho biết mục tiêu cuối cùng của việc đẩy giá là tạo mặt bằng mới cho chung cư cũ bởi thị trường đang lấy giá phân khúc này làm mẫu số chung. Hệ quả là nhiều phân khúc khác "ăn theo" cũng đua tăng giá từ nhà trong ngõ, nhà tập thể, nhà xã hội đến đất nền, đất thổ cư xung quanh.

"Giá chung cư cũ bị đẩy giá không kiểm soát có thể khiến thị trường nhà ở rơi vào khủng hoảng tiêu cực", ông Toản cảnh báo.